观点网 房地产行业洗牌已有数年，相关统计数据显示，本轮供给侧房企出清幅度接近50%，一些原有玩家已经逐渐萌生去意，取而代之的是寻求国资入主。

最新的案例发生于1月8日晚间，“新湖系”旗下地产上市公司新湖中宝披露，控股股东向衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）转让公司15.68亿股，占总股本18.43%，转让价款合计30.06亿元。

转让完成后，新湖集团及一致行动人在新湖中宝的持股量由47.09%降至28.39%，衢州智宝及关联方衢州市新安财通智造股权投资合伙企业（有限合伙）持股则由10.00%升至28.54%。

持股比例方面，衢州国资经过2023年2月及今年1月两次受让股权，已成为新湖中宝第一大股东。

新湖中宝仍以新湖集团在董事会占据多数席位为由，认定本次股份转让“不会导致上市公司实际控制人变化”。

不止新湖中宝，去年包括红星美凯龙、奥园健康、三湘印象、三特索道、凯撒旅业等房地产相关公司，都出现了引入不同地区国资当大股东的现象。

除了国央企改革受到政策鼓励这一层因素，被收购标的本身面临的困境及转型需求是重要原因。

从这一点来说，新湖中宝不会是最后一个寻求国资援助的房企。

流动性现状

新湖中宝是过去三年房地产出险潮之下，少数仍未出现债务违约的民企之一。除了与自身经营的相对稳健有关，来自地方政府的助力也起了不小作用。

2023年7月，新湖中宝宣布成功发行7亿元3年期中票，票面利率4.25%，这也是该公司过去两年首次发行境内债券，同时是浙江首家获得“第二支箭”支持的民营房企。

得益于此，去年9月中旬举办的新湖中宝2023年半年度说明会上，管理层曾强调，公司不存在债务违约问题，近期到期债券的兑付资金均已有所安排。

去年11月，新湖中宝申请注册发行不超过30亿元公司债券获得证监会批复，本次债券由浙商资管提供债权管理服务，浙商资产对本次债券发生特定情形时负有全额收购义务。

上述30亿元公司债申请曾在2022年年报中就有提及，当时新湖中宝表示，与浙商资管合作发行公司债券的模式创新，突破了房企债券募集资金只能“借新还旧”的限制，同时创新了增新方式。

不过，新湖中宝并非纯粹的房地产开发企业，在创始人黄伟的打造下，它有浓厚的投资公司色彩。

中信银行、温州银行、盛京银行、万得、绿城中国、阳光保险、湘财证券、浙商产融、浙商银行、宏华数科等公司，都在新湖中宝的投资名单之中，其中该公司于2020年斥资30.7亿港元增资入股绿城中国，持股12.95%。

2021年-2022年及2023年上半年，新湖中宝录得投资收益分别为22.97亿元、17.40亿元及22.90亿元。截至去年6月底，该公司长期股权投资403.44亿元，其他非流动金融资产67.99亿元，其他权益工具投资31.89亿元。

相比之下，新湖中宝于上述业绩期内分别录得总营收168.91亿元、128.99亿元及28.38亿元；其中房地产贡献比例最大，结算毛利率则分别为26.99%、33.14%、15.95%。

因此不难看出，在房地产业务承压的情况下，实际上是投资业务为新湖中宝提供了稳定的利润来源。

去年1-9月，新湖中宝仅新增土储建面22.42万平方米，无新开工面积；竣工结算收入45.90亿元，同比下降11.98%；合同销售23.60亿元，同比则下降76.57%。

另据惠誉预测，截至去年11月底，新湖中宝销售降至约30亿元，低于该机构预期。

在此情况下，房地产销售回款提供流动性缓冲的作用已然不大，新湖中宝需要依靠包括现金储备、融资渠道及其投资组合覆盖到期债务。

截至去年6月底，新湖中国短期借款52.87亿元，一年内到期非流动负债66.57亿元；货币资金64.22亿元，其中23.92亿元属于受限资金。

同年7月，新湖中宝宣布向万得回售所持3833.15万股，总价款22.7亿元，并从此次交易中录得逾6亿元收益。

除此以外，在去年4月新湖集团将湘财证券转至新湖中宝名下，以抵消所欠关联借款本息34.57亿元后，新湖中宝便将这部分股权用于质押换取新的借款。

按照惠誉的预期，2023-2024年新湖中宝的杠杆率(以净债务/物业资产衡量)将小幅降至70%以下，主要源于其处置金融资产以及上海项目销售产生的现金。

寻求国资股东

国盛证券在12月下旬的研报中提出，本轮房企出险最先出现的是现金流危机而非资产风险，现金流危机的真正拐点为资金链条变化，即融资端及销售端的双向倾覆。

现金流危机后出险房企因资产价格大幅下跌等原因，面临资产风险。

该机构续指，本轮供给侧房企出清幅度近50%，竞争格局短期已相对稳定，剩下玩家以部分国央企、高信用民企、区域龙头民企为主。2023年下半年行业延续下行趋势，引发新一轮房企现金流危机。

面对房地产行业的缓慢探底，包括新湖中宝在内的企业早已将转型提上日程。据观点新媒体了解，早在2021年12月，新湖中宝的注册地就由浙江嘉兴变更为浙江衢州。

2022年12月，新湖中宝联合其他地方国资组建衢州市衢发瑞新能源材料有限公司，新平台计划利用衢州新材料产业集聚优势，在衢州智造新城征用450亩地，达产后形成年产40万吨新型高性能负极材料的生产能力。

这被视作新湖中宝向高端制造业转型的标志性事件。

在此基础上，去年2月21日，新湖集团向衢州市新安财通智造股权投资合伙企业（有限合伙）转让新湖中宝10.00%股份，总代价22.70亿元。转让手续于同年8月21日办理完成。

去年9月，新湖中宝管理层也解释称，在传统地产业务增长有限的情况下，公司高科技领域的布局为公司拓展了未来发展的空间。

加上1月8日再将新湖中宝18.43%股份转至新安财通一致行动人衢州智宝，新湖集团一年的时间内总共套现了接近53亿元。

也因此，新湖中宝目前的第一大股东已经变更为地方国企。

但从新湖中宝传统地产业务减少投入、新业务转型明确的现状看，引入国企后这家上市公司或许并不会以房企的面貌存在。

类似的情况也发生在此前引入国企的三湘印象身上。去年11月17日晚间，三湘印象披露，湖北联投旗下武汉联投置业受让公司25%股权，同时大股东放弃所持剩余股份的表决权。

民生证券对此表示，三湘印象2018年陷入亏损，2023年前三季度盈利仅0.33亿元。对于湖北联投而言，通过收购三湘印象，一方面可以把旗下地产资产逐步装入；另一方面，三湘印象文化演艺板块也可以和自身旅游板块的资源协同联动。

“湖北联投计划通过收购三湘印象为集团第二主业，即城市更新板块增添上市力量。”

除了上述两家面临转型的企业，去年引入国企的企业诸如奥园健康、红星美凯龙、凯撒文旅等，自身同样存在经营不善、债务压力较大的问题，股权变更主要便是借助国有资本纾困并达到降杠杆的目的。

反过来对于国企而言，民生证券还指出了它们收并购的另一个原因。

具体而言，各地政府土地出让出现压力，期望将旗下地产平台做大做强，提高规模和操盘能力。

这些企业在发展到一定规模后，基于一方面更加职业化管理的需求，另一方面国企对证券化率考核的要求，上市的诉求非常明显。