昨天，广州公布了2024年供地蓝皮书。

蓝皮书显示，广州今年预计供应的住宅地块96宗。

细分到各区来看，今年中心区的供地以白云为主，其宅地高达17宗。

而天河、海珠、荔湾则加起来只有14宗，其中海珠、天河各3宗。

近郊区域中，黄埔挂了个0蛋，番禺则有17宗宅地出让，悲欢并不相通。

不过也可以理解，如今黄埔的主力仍是推进旧改项目，招挂拍也不好发力。

外围区中，花都、增城、从化、南沙共计48宗。

总体来看，今年的供地节奏，不再以主城区为主，近郊、远郊的土拍在近几年“缩数量”后，又重新发力。

从整体的供应来看，这次蓝皮书，基本是把今年的市场，供需预期摊开来说，算是半明牌了。

其一，非核心区多了这么多供应，这意味着，外围区的价格血战，还是避免不了。

特别是2023年，经过户型新政，变相降价+供应价格战，一些板块已经是无论是存量新房，还是二手都跌了，股市上这是戴维斯双杀。

比如增城的新塘，一度是增城的房价天花板，很多价格都在2万/平以上，最高可以杀到3万/平左右。

但去年，新房价格大跳水，很多盘跌破1.4万/平。

如香江天辰，放出员工内购价格1.4万/平的宣传。

另一个项目晓风云著，相比开盘价的2万/平，也是两年内跌至1.4万/平。

二手方面，曾经的地王碧桂园云顶，2018年开售价格3.7万/平。

如今增城大量二手挤兑，均价遍地2字头起，其价格近乎腰斩。

而这还是因为碧桂园云顶大部分房源未满2，还没上架，竞争还不算激烈的情况下。

可想而知如今外围区的价格血战，有多夸张。

但尽管板块已经陷入价格绞肉机的状态，2024年的新塘供应，仍然只多不少。

今年增城预计供应宅地9宗，其中位于新塘的地块，就多达5宗。

而且，诸如中新、永宁等板块，今年的楼市相比新塘，只有会更差，但2024年仍然是增城的供地主力。

可以预见，2024供应增加，外围区价格血战的趋势，不会变。

当然，其实我对这些远郊区域的地块能否成功出让，并不是很乐观。

毕竟这些地块在市场面对的挑战有三个：

1)存量在售，2）新增供应，3）二手踩踏后的市场。

如今的开发商都很精，会盲目自信自己能在一片血海中杀出吗？

难！难！难！

其二，核心区的地块变少了，而且整体质量乏善可陈，但是供需预期稳定的板块，还是有地块能突围出来。

我们都知道，刚需卷，但其实改善也很难，毕竟一二手置换链条没转起来。

不过好在有些板块供应预期稳定，投资逻辑也从保值增值，变成居住逻辑，改善住宅还是能够突围出来。

矮子堆里拔高个，看看今年哪些靓地有可能突围吧。

先看海珠区，今年只供应三宗宅地。

其中石岗路地块前几天调的规划，缩减了绿地，增多了宅地。

地块最突出的特点就是能望江，周边都是时代大家、金融街融御这种望江豪宅，售价7-9万/平。

就是地块的具体容积率、面积都待定，能不能做望江豪宅，还要打个问号。

天河区呢，涉宅用地同样只有三宗，其中最受关注的，应该是世界大观三期。

世界大观三期地块除了宅地，还有商服用地，而且面积比二期的商业用地大很多。

三期地块是整个世界大观的最后一片拼图，也是奔着补强整个片区商业而来的。

地块相比一二期，优势在于更近地铁，距离大观南路站500米。

不过景观方面，会比一二期逊色一些。

另外一宗上元岗地块，位于天河元岗，距离地铁6号线长湴站约1公里。

周边高校云集，但地块周边被综合市场包围，城市面貌相对一般。

不过上元岗板块多年没有新房供应，周边二手有次新的远洋天骄，售价5-6万/平，还有白天鹅花园，售价4万/平。

地块2公里左右的梅花园站，则有在售新房越秀天河和樾府，以及待售的中国铁建招商蛇口天河序，售价7-9万/平。

荔湾今年有8宗宅地嗷嗷待哺。

其中陆居路地块大家应该比较熟，地块位于白鹅潭核心区。

地铁1号线芳村地铁站附近，还有个大明星邻居——华润置地白鹅潭悦府。

未来陆居路地块也可以蹭一下万象城的商业配套。

在白鹅潭核心区，有地铁、有商业、有景观，整体而言陆居路地块质素不差。

但地块也有很头疼的问题，就是商业配比太大，房企们想拿，也需鼓足勇气。

此外，广钢车辆段一期地块也值得关注，其位于广钢新城板块。

属于广钢新城地铁站上盖，未来有1号线、10号线、22号线地铁穿过，交通便捷。

而且地块背靠发展成熟的广钢新城，未来可蹭相关配套。

地块北侧为如今在售的中海保利朗阅，均价6.5万/平。

白云区今年的宅地供应数量很多，共17宗。

其中嘉禾望岗板块加快供地节奏，不仅有2宗宅地，还有2宗商业用地。

商业用地的加速出让，有利于产业发展。

而宅地加快节奏，则会让片区的竞争更加激烈，目前板块在售/待售新盘有国贸云上、新世界云耀等，在售价格6.7万/平。

去年板块内地块摇号的盛况，点燃了板块热度。

今年已经取消摇号，不知道嘉禾望岗，能否再创佳绩？

番禺今年也是供货大户，预计供应17宗宅地。

其中最让人关注的，应该是长隆万博板块的南村镇华南碧桂园南侧地块。

地块位于万博商务区与广州国际创新城中心位置，更靠近创新城一点。

地块北面是华南碧桂园，体量很大，组团多，楼龄也比较久了，还有不少是楼梯房。

因此其二手价格从2.5-5.5万/平都有（不计别墅），跨度较大，应该也潜藏了不少置换需求。

还有其他外围区的地块，我就不一一盘点了。

想要具体的文件，可以添加文末拆神助手。

其实看完2024的供地，你会发现，中心区很难，改善很难，这次拿出来的地块也没有特别让人惊喜的。

但这只是市里的供地，其实各区也还有很多靓地，可以抬一抬板块的预期。

比如番禺的长隆AB地块，比如海珠区的大元帅府旁地块等等。

我们也不必太灰心，今年还是会有好的预期。

毕竟开年已经放大招，今年重点发力在旧改。

广州也彻底明牌了，房票肯定是全市铺开，现在市已经出了纲领性文件，各区都在撸细节了。

而且据我们所知，很多开发商项目在申请加入房票楼盘库，也就是房源超市。

所以啊，市场供需想要盘活，旧改就是那条最大的鲶鱼。